​4 самые опасные фразы при сделках с недвижимостью

Самые обычные, на первый взгляд, словосочетания в процессе обсуждения купли-продажи квартиры могут таить в себе множество опасностей. Как они звучат и к чему стоит готовиться после того, как они произнесены? 

Слово — не воробей

Многие профессиональные риелторы с сожалением констатируют: если бы граждане в массе своей не надеялись на русский «авось» и больше внимания уделяли мелким деталям, то судебных разбирательств, споров и прочих недоразумений на рынке недвижимости было бы гораздо меньше. Но, как это ни печально прозвучит, очень немногие самостоятельные продавцы и покупатели умеют видеть грядущие проблемы, считывая их, что называется, между строк. А ведь на самом деле настораживающие стоп-фразы лежат, что называется, на самой поверхности.

«Первая из них почему-то всегда производит благоприятное впечатление, — утверждает независимый подмосковный риелтор Николай Авесян. — Хотя, по идее, должна заставлять задуматься». Когда покупатели читают в объявлениях или слышат от продавцов «риелторам не звонить», продолжает специалист, они обычно согласно кивают головой. И думают примерно так: «Да, этим кровопийцам палец только дай, всю руку откусят. Молодцы продавцы, что не хотят с этими бездельниками дело иметь, будем покупать у них, заодно сэкономим».

Вот здесь-то и кроется подвох, подчеркивает Авесян. Потому что по сложившейся в России практике за все платит покупатель. Казалось бы, какая разница продавцу, будут покупать у него квартиру через агента или нет? Но определенный резон у него, оказывается, есть. «Чаще всего, когда продавец категорически против участия в сделке риелторов, это говорит о том, что у реализуемого объекта имеются серьезные проблемы, — говорит Авесян. — Например, есть «косяки» с документацией, проведена незаконная перепланировка, присутствуют какие-то дополнительные обременения. Не исключено, что продавцы просто рассчитывают взять неискушенного в этих вопросах покупателя «на дурачка», впихнуть проблемный объект, а что будет дальше — уже проблемы новых владельцев».

Кстати, иногда эта фраза используется и самими агентами по продаже недвижимости. Такая фраза прописывается в объявлении о продаже несуществующей квартиры. А цель уловки одна — получить клиентский звонок и начать «впаривать» совсем другие услуги и объекты.

Вторая «стопсигнальная» фраза — «продается по доверенности». Вот здесь, считает еще один независимый брокер, стоит детально разобраться в ситуации: кто продает, как именно получил доверенность, а главное — почему. «Подделать доверенность или обманным путем уговорить собственника выдать ее для опытных мошенников не составляет особого труда, — разъясняет эксперт. — Спокойно работать с продавцом по доверенности можно лишь в том случае, если вы досконально знаете всю историю ее выдачи, уверены в порядочности нотариуса и лично знакомы с владельцем». Иначе, развивает он мысль, велика вероятность того, что новому собственнику потом придется очень долго в суде доказывать, что он добросовестный покупатель. А результат этого процесса может быть разным. В одном случае суд может признать правоту покупателя, а в другом — вернет квартиру прежнему собственнику.

Если уж квартира настолько хороша, что наличие доверенности не принимается в расчет как серьезный стоп-фактор, по крайней мере необходимо настоять на личной встрече с человеком, выдавшим ее. И в этом случае, уточняет Морозов, нужно отбросить в сторону всю ложную скромность и детально изучить его документы, расспросить о причинах выдачи доверенности. И обязательно нужно поинтересоваться — по какой такой уважительной причине владелец не сможет присутствовать на сделке (в идеале неплохо еще и проверить, соответствуют ли оправдания владельца реальному положению дел).

Третья фраза, которая, по идее, должна ввергнуть покупателя в глубокие размышления, звучит так: «альтернатива подобрана» (распространенный вариант «альтернатива легкая»). На практике это означает, что продавец ищет себе другое жилье взамен продаваемого. Соответственно, ему нужны деньги, чтобы заплатить за новое место жительства. А это значит, что сделка по продаже и покупка должны состояться в один день. Но при этом на том конце «цепочки» может быть новое «альтернативное звено», и такая схема может тянуться до бесконечности.

В результате очень велик риск, что малейший сбой одного из звеньев приведет к разрыву всей цепочки. И заявления представителей всех сторон сделки о том, что «волноваться не стоит, все авансы уже внесены» никоим образом нельзя воспринимать в качестве надежной гарантии. За примерами далеко ходить не надо — в конце прошлого и начале этого года на рынке частники сделок направо и налево отзывали авансы с убийственной формулировкой «передумали».

Четвертая напрягающая фраза — «спокойные соседи». «Никогда не стоит слепо принимать на веру подобные утверждения продавцов, — комментирует Николай Авесян. — Хотя бы просто потому, что в понятие «спокойствие» продавец и покупатель вкладывают разные значения». Например, рассуждает эксперт, кому-то вполне спокойными могут показаться соседи, выключающие громкую музыку, что называется, «по шестому сигналу из радио». А для кого-то пробежка ребенка в квартире сверху от комнаты до туалета в 9 вечера становится поводом «поскандалить о тишине».



За обтекаемыми словами о том, что в соседней квартире проживает одинокая больная женщина, может скрываться все что угодно, добавляет Кирилл Морозов. «Она может быть больна, скажем, шизофренией, — рассуждает эксперт. — И во время припадка носиться по лестничным клеткам с ножом. А еще она может быть одинокая из-за того, что злоупотребляет спиртным со всеми вытекающими». В этом случае бодрые утверждения риелторов о том, что покупают не соседей, а стены, едва ли могут стать утешением.

Чтобы неожиданно не оказаться после сделки в самом настоящем коммунальном аду, специалисты советуют воспользоваться малейшими поводами лично встретиться с соседями и побеседовать с ними хотя бы 5-10 минут. В большинстве случаев этого бывает достаточно, чтобы оценить степень их адекватности и выяснить отношение к скорому появлению нового жильца в доме.


Источник: Свободная Пресса